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アパート階段

アパート(300㎡未満)の 建設と運営と経営とを 真剣に施主と研究してみた。

目次

①建設費を落とすには?
②運営の要は?
③経営に必要な間取りの条件は?

 

①建設費を落とすには?
✅究極は建設費は収益率を考えると、
自分で作れる所は自分たちで作って
建設費を少しでも安く抑える努力が必要。
(大工、内装、建具やサッシの建て込みなど)
苦労や体力の限界もあるが
それに見合った面白い事ができる。
勝手に作ると法的にアウトになる恐れがあるから、
設計した建築士とのコミュニケーションが大切。
土地の取得費用と建物の建設費用、家財、保険、
税金などはトータルで考える事を忘れずに。

外観は大切。人は見た目90%と考えても間違いなし!
外観が陳腐だと間取りが良くても見向きもされないかも?
でもほどほどに^_^
だけどもっと大切なのは
立地条件、間取り、建設費。

立地条件は学校や、駅、病院、
ショッピングモールに近いなど
便利さがもとめられる。

間取りは断然2DK!1DKだと結婚を機に
狭くて出て行かれるし
1Kは独身が主体となる為、
生活スタイルが定めっていないから
うるさかったり、風紀が乱れがち。
退去した後の現状復旧にお金がかかります。
建設費は土地から購入するのか、
建物だけでよいのかが分かれ道。

あと木造か非木造かで耐用年数も違います。
坪いくらで会話するオーナーさんが多いけど
総予算で会話はしましょうよ?
注文住宅じゃないんですから!
いざというとき損切できなきゃ、
アパート建てるリスクは無限大になります。

②運営の要は?
✅とにかく立地条件と敷地の状態です。
学校や、駅、病院、ショッピングモールに
近いなど便利さがもとめられる。

敷地の状態は広い道路に面しているか?
地方なら駐車場の確保は?車は止めやすいか?
他力本願で近くの駐車場の空きを確認なんて事
考えないでくださいね。その駐車場も数年後には
アパート建設しちゃったらどうします?

③経営に必要な間取りの条件は?
✅間取りは2LDK。
これより多い間取りはマイホームを建てた方が
月当たりの家賃より安くなります。
新婚さんに子供1人か2人をターゲット。
マイホームを建てるまでの賃貸契約継続率が高い。
また、校区や学校に近いと便利だから少々家賃が
高くても借り手がつきやすい。

中古の1Kを買って隣の壁を壊して2Kや2DKにしてる
物件をよく見ます。結局それくらい1Kは需要期間が短く
さらに、その隣の壁を壊してますけど大丈夫?
耐力壁では?

▢■▢■▢■▢■▢■▢■▢■

代表 工藤武範のヒストリー(history)
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